戸建てリノベーションの費用相場｜築年数・施工種別ごとに4,000件の実績データで解説

築15年から築30年を経過した戸建て住宅のリノベーション費用を考える際に、

この時期の建物の特徴とはどのようなものか考えてみましょう。

現在お住まいの建物がこの年代の方も、また、これから購入される戸建て住宅がこの年代の建物にあたる方も共通認識として考えてみたいと思います。

　築１５年の建物というと、給湯器の寿命が１０年程度であることから、

故障が始まる時期というわかりやすいサインがあります。

そして、目に見える形で症状が出てくる現象の多くは外回りです。

塗装壁であれば、外壁の汚れが目立ち始めてくるのが１０年から１５年ですし、

スレート屋根の劣化やコロニアル瓦などにコケなどが付着し始める時期もこの期間に症状として現れることが多いです。

窯業サイディング仕上げの建物であれば、目地シーリングの劣化、同時に窓サッシまわりのシーリングの劣化、外壁にヒビがある場合などは早めの対処をしたいところです。

一方、室内に目を向けると、内装の汚れや床の傷などは出てくるでしょう。

水周り設備であれば、故障こそしていないものの、より快適な機器を求めて最新の設備機器に更新したいと思われる方が多いのもこの時期の特徴です。

築３０年までの建物での戸建てリノベーションで注意をしておきたいのは、建物の性能面で考えると、なんといっても「雨仕舞対策」につきます。

築３０年以上の建物の戸建てリノベーションのご相談をお受けしている『増改築.com®』では、

表面的なリフォームではなく、建物の性能向上をメインとした戸建てリノベーションを専門として多くの建物を見ておりますが、この築３０年までの建物のケアをどこまでやってこられたかで、のちのちの戸建てリノベーションでの費用負荷に大きな差がでているのを日々、目の当たりにしています。

外壁にヒビがある場合、そこから雨水が浸水します。

これを放置し続けると、柱や梁、桁といった主要構造部に雨水が浸水していきます。

同時に断熱材までが雨水を吸ってしまい内部結露が始まります。

そしてカビの温床となります。窓サッシ周りのシーリングも同様です。その為、外壁や屋根の塗装はしっかりと見ておきたい部位となります。

内部を建物の性能維持の視点でみるならば、お風呂浴室周りになります。お風呂がユニットバスではなく、タイル張りの在来浴室のケースでは、目地のひび割れ、洗面脱衣所との取り合いの間仕切り部分は注視しておきたいとこになります。目地から浸水し土台腐食が進行する建物は非常に多いです。最低限の補修は必須になりますが、戸建て用のシステムバスルームに更新されるのも検討に値するでしょう。

築15年から30年の住宅は、現在の断熱基準が適用される前に建てられていることが多く、断熱性能が不十分です。

このため、断熱改修は快適な居住環境を実現するために重要な工事の一つです。

特に、壁や床、天井の断熱材が十分に施工されていないケースが多く、

冷暖房効率が悪く、光熱費の負担が大きくなりがちです。

本格的な断熱改修の必要性
築30年近い建物で本格的な断熱改修を行う場合、外壁や内壁の大幅な解体が必要になることがあります。

スケルトンリフォーム（建物を骨組みだけの状態にして全面的に改修する工事）を行うことで、

断熱材の追加や入れ替え、気密処理を施すことができ、断熱性能を飛躍的に向上させることが可能です。

しかし、このような大規模な工事は費用が高額になりやすく、工期も長くなるため、慎重に計画を進める必要があります。

インナーサッシの設置による簡易断熱改修
断熱性能の向上を図りたいが、コストを抑えたい場合は、窓にインナーサッシ（内窓）を設置することが効果的です。

既存の窓の内側にもう一枚サッシを追加することで、簡易的に断熱性能を強化することができ、

窓からの熱の出入りを大幅に減少させることが可能です。

これにより、冬場の冷気や夏場の熱気を抑え、室内の温度環境を快適に保ちます。

インナーサッシの設置は、工事も比較的簡単でコストパフォーマンスに優れているため、

予算の限られたリノベーションにおいて有効な選択肢となります。

さらに、インナーサッシは防音効果も高く、周囲の騒音を軽減するメリットもあります。

これにより、冷暖房効率が改善され、エネルギーコストの削減にもつながります。

サッシ交換の検討
さらに、断熱サッシへの交換も効果的です。

高断熱性能の窓ガラスや複層ガラスサッシを使用することで、

室内の熱の損失を防ぎ、結露の発生を抑えることができます。

窓は建物の断熱性能において非常に重要な部分であり、改修の効果が直接体感できるため、

予算に余裕があればサッシ交換も検討するとよいでしょう。

日々、築30年以上～築60年といった築古の戸建てリノベーションを専門とする『増改築.com』では、

さまざまな症状の建物への対処を行っておりますが、築30年経過する前に、所有者様がどのような建物の手入れ、

メンテナンスをしてきたか、構造部分の劣化の進行度合によって、費用が大きく変わってきます。

劣化の進行を放置してきてしまった建物と、こまめにメンテナンスをきちんと行ってきた建物では、

1,000万円程度の差が出てくることも実際にあります。

「リノベーション」という言葉を「リフォーム」という言葉と分けて使うケースとして、

大きく既存（現在の状態）よりも性能が向上するという意味で用いられます。

築15年から築30年までの戸建てリノベーションをリノベーションの種類から検討しますと、

どちらかというと機能改善、メンテナンス的な工事の種類が多く営繕的な「リフォーム」にあたる工事が多いことがわかります。

この時期の建物の多くは、改装を主体としたリフレッシュ工事と言えます。

続いて、築30年～築40年までの戸建てリノベーションの費用につきまして、こちらもこの時期の建物の特徴を見ていきましょう。

この時代の建物は1981年（昭和56年）6月1日建築基準法施行令改正（新耐震）がポイントとなってきます。

築30年から40年の住宅は、1981年（昭和56年）に施行された新耐震基準に基づいて建てられた建物が多く含まれます。

しかし、2000年に改正された現行の建築基準法が適用される前の建物であるため、

最新の耐震性能や断熱性能には大きく及びません。

この年代の建物では、特に耐震性の強化と断熱性能の向上がリノベーションの重要なポイントとなります。

ここでは、築30年から40年の建物の特徴と、それに対する適切なリノベーション方法について専門的な視点から詳しく解説します。

〇耐震性の弱点とその対策

耐震基準の変遷と築30～40年の建物の位置づけ
1981年に施行された新耐震基準は、従来の旧耐震基準に比べて建物の耐震性を大幅に強化しました。

しかし、この基準は阪神淡路大震災（1995年）の経験を経て見直され、

2000年に「現行基準」となる耐震基準へと進化しました。

築30年から40年の建物は、この「現行基準」よりも前に建てられているため、

耐震性能が十分でない場合が多いのが現状です。

構造接合部の補強不足と耐震補強の必要性
この時期に建てられた建物は、接合部の補強が不十分であり、特に釘打ちによる接合のみで支えられているケースが一般的です。

釘打ちだけでは、地震時の強い揺れに対して構造部材がしっかりと結びつかず、ズレや外れが生じるリスクがあります。

これが、震度6強や7の地震で建物が倒壊する原因の一つです。

特に、基礎と土台の接合部分にはホールダウン金物などの補強金具が使われていないことが多く、

地震の際に土台が基礎からずれてしまう被害が確認されています。

耐震補強を行う際は、これらの接合部を強化することが最優先です。

具体的には、ホールダウン金物の設置、柱と梁の接合部に金物を追加することで、

建物の耐震性能を大幅に向上させることができます。

また、耐力壁の増設や、既存の壁の補強も重要です。

偏心率（建物の重心と剛心のズレ）が大きい場合は、耐力壁の配置を見直すことで、揺れのバランスを改善し、耐震性を高めることができます。

基礎の補強と接合部の再確認
この年代の建物は、基礎自体の強度も現行基準に比べて不足しているケースが多く、

耐震補強の際には基礎の補強も視野に入れる必要があります。

コンクリートの強度を再評価し、場合によっては基礎の増し打ちや補強工事を行うことで、

建物全体の安定性を確保します。

特に、ひび割れが見られる場合は、外壁の補修だけでなく基礎そのものの補強を検討する必要があります。

また、当時の施工技術や基準にはばらつきがあり、特に地方の建物では、

現行の耐震基準に満たない接合部が見つかることも少なくありません。

リノベーションの際には、専門家による構造診断を行い、必要な耐震補強計画を立てることが重要です。

〇断熱性能の低さと断熱改修の必要性

築30～40年の建物の断熱性能の実情
築30年から40年の住宅は、断熱材の使用が限定的であったり、

使用されていても現在の基準と比べて性能が低いことが一般的です。

この年代の建物では、断熱材が薄く、床下や天井、壁の隙間から冷気や熱が容易に出入りするため、

冬は寒く、夏は暑いといった快適性に欠ける住環境となりがちです。

また、サッシや窓ガラスも単板ガラスが多く、断熱性や気密性が現行の断熱サッシに比べて格段に劣ります。

断熱性能が低いと、冷暖房効率が悪く、エネルギーコストが高くなるだけでなく、

結露の発生やカビの繁殖など、建物の劣化を加速させる問題も生じます。

結露が発生すると、カビの原因となるだけでなく、木材が腐食し、耐震性にも影響を及ぼします。

断熱改修のアプローチとその方法
築30年から40年の建物の断熱改修を行う際には、スケルトンリフォームが効果的です。

建物を一度骨組みだけの状態にすることで、内部の断熱材を現代の基準に合わせたものに入れ替えることが可能です。

壁や床、天井に高性能な断熱材を使用し、外部からの熱の侵入を抑えることで、室内環境を快適に保つことができます。

また、断熱性能を高めることで、冷暖房の使用頻度を減らし、光熱費の削減につながります。

費用対効果を考慮した場合、外壁や内壁の解体を伴うスケルトンリフォームが難しい場合でも、

窓の断熱性能を向上させるだけでも大きな効果があります。

具体的には、既存の窓に内窓（インナーサッシ）を追加する方法があります。

インナーサッシを設置することで、断熱性が高まり、外気の影響を抑え、室内温度を一定に保つことができます。

インナーサッシは、比較的低コストで設置でき、工期も短いため、断熱改修を手軽に進める手段として有効です。

〇耐震補強と断熱改修を組み合わせたスケルトンリフォームのメリット

スケルトンリフォームは、耐震補強と断熱改修を同時に行えるため、

築30年から40年の建物にとって非常に有効な選択肢です。

この方法では、内部の古い断熱材を最新の高性能断熱材に変更し、同時に構造部分の補強を行うことで、

建物全体の性能を現代の基準に近づけることができます。

耐震補強を行う際に、耐力壁を配置し直すことで、偏心率の低減も図り、揺れに強い構造を実現できます。

また、断熱改修により室内環境が快適になることで、健康面でのメリットも期待できます。

特に、高齢者や子どもがいる家庭では、冬場のヒートショックのリスクを低減し、

健康的な住環境を提供することが可能です。

最後に築40年～築50年の建物の特徴からどのような戸建てリノベーションが最も適しているかを考えていきたいと思います。

築40年から50年の住宅は、旧耐震基準に基づいて建てられた建物がほとんどであり、

耐震性能が著しく低いことが最大の課題です。この時期の建物には無筋基礎（鉄筋を含まない基礎）が採用されているケースが多く、地震に対する安全性が極めて低いという深刻な問題があります。

基礎補強の必要性や、大手リフォーム会社では提案されにくい重要な対策について、専門的な視点から詳しく解説します。

〇無筋基礎の問題と基礎補強の必要性

無筋基礎の危険性とは？
無筋基礎とは、鉄筋を入れずにコンクリートだけで構成された基礎のことを指します。

1970年代以前に多く見られ、地震に対する耐久性や強度が著しく低いことが特徴です。

特に、地震時の横揺れに弱く、ひび割れや崩壊のリスクが高いため、

耐震補強を行わずに現行の耐震基準をクリアするのは極めて困難です。

このため、無筋基礎の住宅では、基礎部分からの強化が必須であり、

補強しない場合、構造全体の耐震性能を著しく低下させる原因となります。

基礎補強の重要性と具体的な方法
無筋基礎の問題を解決するためには、コンクリートの増し打ちによって基礎全体を厚くし、

鉄筋を追加する補強工事が必要です。

基礎の補強では、ひび割れた部分の修復や、新たに鉄筋を挿入してコンクリートを打設し直すことで強度を高めます。

さらに、基礎と土台をしっかりと結びつけるために、ホールダウン金物やアンカーボルトを使用し、

基礎と上部構造を一体化させることが大切です。

この補強を行うことで、地震時の横揺れに対する強度が格段に向上し、建物全体の安定性が確保されます。

無筋基礎のままでは、上部構造のみの耐震補強では建物の耐震性能が十分に確保できないため、

基礎からしっかりと補強することがリノベーションの鍵となります。

〇耐震性の課題と上部構造のみの耐震補強の限界

上部構造のみの耐震補強が抱える問題点
無筋基礎のまま、基礎を補強せずに上部構造（建物の柱や梁など）だけを耐震補強すると、

耐震診断の数値上では最低水準（評点1.0）をギリギリでクリアするような状態にしかならないのが現実です。

上部構造評点1.0は、「震度6強から7程度の地震で倒壊の可能性が高いが、

最低限の基準は満たす」レベルの耐震性を意味します。

つまり、評点1.0をギリギリでクリアした建物は、法的には耐震基準を満たしているものの、

安全性の観点からは不十分で、実際の地震で被害を受けるリスクが高い状態です。

耐震補強を行う際には、まず基礎部分の補強を優先し、その上で柱や梁の接合部に金物を追加し、

耐力壁を増設することが求められます。特に、偏心率（建物の重心と剛心のズレ）が大きい場合は、

耐力壁の配置を見直すことが不可欠です。

このように、耐震補強は建物全体の構造を考慮し、基礎からしっかりと対策を行うことで初めて効果を発揮します。

〇基礎補強を行わないリスクと施工会社選びの重要性

大手リフォーム会社が提案しにくい基礎補強の現実
大手リフォーム会社では、内装のリフォームや設備の更新に重点を置く傾向が強く、

難易度が高い基礎補強のような構造的な強化工事は提案されにくいのが現状です。

基礎補強は、専門的な知識と技術が必要であるため、一般的なリフォーム会社では対応できないことが多く、

費用も高額になるため、優先順位が下がりがちです。

しかし、基礎補強を行わないままの耐震補強は、見た目のリフォームだけで安全性を確保できないため、

長期的なリスクを抱えたままになります。

信頼できる施工会社を選ぶ際には、耐震診断の結果に基づき、基礎からしっかりと補強する提案ができるかどうかが大きなポイントとなります。

建物の安全性を本気で考えるなら、基礎補強を含めた総合的な耐震補強計画を立ててくれる施工会社を選ぶことが重要です。

〇断熱性能の向上とその必要性

断熱性能の問題点
築40年から50年の住宅は、断熱性能が極めて低く、居住環境としては快適性に欠けるケースが多いです。

無筋基礎の建物は、床下からの冷気が直接室内に入りやすく、冬場の底冷えや夏場の熱こもりが問題となります。

また、壁や天井に断熱材が入っていても、現行基準に比べて性能が低く、結露やカビの発生の原因となります。

断熱改修は、建物の居住環境を改善するために必要不可欠な工事の一つです。

効果的な断熱改修の方法
断熱改修では、スケルトンリノベーションによって

床、壁、天井の断熱材をすべて最新の高性能なものに入れ替えるのが最も効果的です。

断熱材の施工は、隙間なく充填することで効果を最大限に発揮し、冷暖房効率を飛躍的に向上させます。

また、サッシや窓ガラスを高断熱のものに交換することで、室内の温度環境を安定させ、光熱費の削減につながります。

特にインナーサッシの追加設置は、コストパフォーマンスの高い断熱改修法として広く採用されています。

〇スケルトンリノベーションと外壁剥離解体によるトータルリノベーション

築40年から50年の建物では、外壁や屋根の劣化が激しいため、

外壁の剥離解体を行い、耐震補強と断熱改修を同時に進めることが推奨されます。

外壁を剥がして内部を確認することで、構造材の腐食や劣化状況を正確に把握でき、必要な補強を施すことが可能です。

また、外壁材を最新の断熱材入りのサイディングボードに交換することで、

耐震性能、断熱性能、耐火性能のすべてを同時に向上させることができます。

築40年から50年の住宅リノベーションは、耐震補強と断熱改修が最も重要なポイントです。

無筋基礎をそのままにして上部構造だけを補強するのでは、最低限の基準をクリアするに留まり、真の安全性を確保することはできません。

基礎補強を含めた包括的な補強計画を立て、信頼できる専門家に依頼することで、

安心して長く住み続けられる住まいを実現しましょう。

築30年から築40年の建物への戸建てリノベーションでお話しした内部をスケルトン（躯体残し）にする戸建てリノベーションについて。

外壁は解体せず、建物内部を躯体状態にする工事（内部スケルトン）リノベーションです。

　内部のみを躯体残しにする戸建てリノベーションでは、部屋内の天井、間仕切壁、床をすべて解体することから、

部屋内が構造躯体だけの状態となります。

そのため基礎補強はもちろん、30年～築40年までの建物の特徴となっていた、金物補強や耐力壁のバランス考慮したリノベーションが可能となります。

新たに間仕切りを設置することができますので、大幅な間取り変更ももちろん可能です。

写真をみてお分かりの通り、部屋内の壁をすべて取り除くことから、外周面（外壁面）に断熱材を充填することで断熱性能向上も可能となります。

外部（外壁）を解体しないことで、次に紹介する外壁までを解体する戸建てリノベーションよりは費用は抑えられますが、１点注意が必要です。

それはサッシの問題です。サッシをすべて取り換える場合は外壁にカッターを入れて解体が必要になることから、

外部の解体が発生してきます。現在の外壁の仕上げがモルタルであればモルタル解体後の補修が発生しますし、

サイディングであれば、サイディンの補修が必要になります。

間取り変更により、窓の位置が大幅に変わるケースでは、外壁までを解体する内外部をスケルトンにする戸建てリノベーションがお勧めとなります。

築40年以上の建物でご紹介した外壁まで解体し、主要構造体である土台や柱、梁などだけ躯体を残し、基礎から上部構造体すべての性能向上をはかるのがこの内外部をスケルトンにする戸建てリノベ―ションです。いわゆる「フルリノベーション」といわれる工事です。『増改築.com』で最もご依頼が多いのがこの戸建てリノベーションです。

外壁まで剥がす、戸建てフルリノベーションと呼ばれる工事を見てみましょう。（弊社施工のフルリノベーションの事例です。）↓